新房变“水帘洞”！楼上漏水楼下遭殃，数万元损失该谁赔？

水漫金山，源头何在？

2023年11月，陈某发现家中多处天花板严重渗水。物业与楼上业主管某的亲属迅速排查：公共水暖井门虚掩未锁，管某家水表飞速旋转；打开房门，厨房一根未安装阀门的水管正肆意喷水，整个房屋已成“泽国”，积水顺势而下，淹了陈家。

在物业和楼上业主亲属的陪同下，一行人来到楼上管某家查看。问题根源大致如下：

1. 水暖井未锁：公共区域的致命漏洞

位于楼道的水暖井门竟然敞开着，而这里本应由物业严加管理。井内管某家的水表快速转动，没有停下的迹象，显然是因管某家中的水管已被打开。

2. 水管未装阀门：私人领域的安全失守

进入管某家厨房，一根未安装阀门的水管接头处正喷涌而出，整个房间积水深达十厘米。由于房屋长期未入住，漏水已持续多日，最终渗透到楼下。

管某作为楼上业主，在水电改造时未严格监督施工，导致厨房水管接口处未安装阀门。这种 “半成品” 工程在无人居住的情况下，成为持续漏水的定时炸弹。法院指出，业主对自有设施负有安全管理义务，即便房屋空置，也不能免除这一责任。

物业公司的过错同样明显：

设施管理漏洞：水暖井钥匙由物业保管，却在事故发生时处于开启状态，且无法追溯何人何时打开。

巡查义务缺失：物业未能及时发现水表异常转动，错过了阻止漏水的最佳时机。
法院强调，物业对公共区域的管理义务是物业服务合同的核心内容，不能因业主欠费或其他理由免除。

综合双方过错程度，法院判定管某承担 60% 责任，物业公司承担 40% 责任。这一比例既考虑了业主对自有设施的直接管理义务，也体现了物业对公共区域的监管责任。最终，管某赔偿 11473.8 元，物业赔偿 7649.2 元，二审维持原判。

三、案件启示：空置房≠免责牌

此案为所有业主和物业敲响警钟：

业主责任无真空期：即使房屋空置，对内部设施（尤其水电改造关键节点）的安全注意义务不可松懈。装修验收务必细致，定期检查不能少。

物业须扎紧公共“篱笆”：对水暖井、电表箱等公共设施，严格的门禁与钥匙管理制度是底线。日常巡查应落到实处，确保公共区域安全可控。

合同义务是责任标尺：物业是否担责，核心在于是否切实履行了物业服务合同约定的管理维护职责。安全漏洞往往源于日常管理的疏忽。

空置房不是风险的“避风港”，物业管理更非“稻草人”。 家是港湾，安全需要业主的自觉守护与物业的坚实屏障。您家中的水电阀门，是否都已安然就位？您小区的公共设施，管理是否足够严密？评论区说说您的看法。

法律依据：

《民法典》第238条：侵害物权造成损害，权利人可依法请求赔偿。

《民法典》第1165条：因过错侵害他人民事权益，应承担侵权责任。